Категории:

Содержание: Введение

Поиск по сайту:


страница1/3
Дата12.03.2012
Размер1.13 Mb.
ТипРеферат
Содержание
Понятие системы ипотечного кредитования.
Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Кредитор (банк)
Законодательная база системы ипотечного кредитования.
2.1 Ипотечные модели, развивающиеся в России.
Одноуровневая модель
Двухуровневая (американская).
Модель ссудно-сберегательных касс (немецкая).
Долевое участие строительства жилья.
2.2 Особенности организации ипотеки на современном этапе.
Проблема несовершенства ипотечного кредита в России.
Перспективы и направления развития ипотеки.
Список использованной литературы
1. Гражданский кодекс РФ от 21.10.94
Подобный материал:
  1   2   3


Содержание:

Введение …………………………………………………….……………..…с. 2

Глава №1: Понятие и правовая основа ипотечного кредитования

    1. Понятие системы ипотечного кредитования ………………………...с. 4

1.2 Законодательная база системы ипотечного кредитования …………с. 9

Глава №2: Система ипотечного кредитования в современной России

    1. Ипотечные модели, развивающиеся в России ………………………с. 13

    2. Особенности организации ипотеки на современном этапе ………...с. 17

Глава №3: Основные направления и перспективы развития механизма ипотечного кредитования в России

    1. Проблема несовершенства ипотечного кредита в России ………….с. 24

    2. Перспективы и направления развития ипотеки ………………….….с. 28

Заключение ………………………………………………………………….с. 34

Список использованной литературы …………………………….….с. 37

Приложение ………………………………………………………………....с. 39



Введение.

В настоящее время большой интерес для нашей страны представляет ипотечное кредитование, главная цель которого - формирование эффективно работающей системы обеспечения доступным жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья за счет собственных средств, граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Жилищная проблема – одна из наиболее острых социально-политических проблем государства. К теме квадратных метров возвращаются снова и снова. Как, например, 01 февраля 2007 г. на заседании Госсовета Владимир Путин заявил, что сегодня ипотечные кредиты дешевле и длиннее, но еще дешевле они быть не могут, поскольку инфляция составляет 9% - «Надо развивать экономику и подавлять инфляцию». При этом он обратил внимание, что многие из принятых нововведений, призванных решить эту задачу, искажаются и тормозятся на разных уровнях.

В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры.

Меня очень заинтересовала проблема ипотечного кредита, как одного из видов кредитных услуг, предоставляемых российскими банками, по причине того, что тема ипотеки приобретает сегодня все большую актуальность и не раз поднимается на обсуждение, указывая на большую значимость данного вида кредита в современных российских условиях.

Ипотечное кредитование — один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков — в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса — в ритмичной загрузке производства.

Цель данной работы заключается в том, чтобы, во-первых, определить основные понятия, которые связаны с рассматриваемым вопросом, дать характеристику основным нормативным документам, которые составляют законодательную базу, регламентирующую деятельность механизма ипотеки в России, осветить основные особенности ипотечной системы как инструмента предоставления кредита на покупку жилья, попытаться понять ее структуру и проблемы, с которыми сталкивается ипотека на данном этапе своего развития. Представляется возможным также наметить основные пути решения проблем и совершенствования ипотечной системы в нашей стране. Главным вопросом, на который мне предстоит ответить в данной работе, является вопрос доступности ипотеки для широких слоев населения нашей страны сегодня.

Я представлю несколько точек зрения на данную проблему. В частности, возникает дискуссия между взглядами ряда петербургских экономистов, которые считают, что ипотека не должна по своей сути решить жилищную проблему и что этот вопрос слишком надуман; и с другой стороны, людьми, которые не один год занимаются изучением рынка ипотечного кредита в России, и которые, наоборот, делают ставку на ипотеку, как на основной инструмент решения квартирного вопроса, и вместе с проблемами, которые существуют сегодня, выделяют пути и перспективы развития данной системы. Кроме того, я попробую включить в работу точку зрения банков, занимающихся кредитование населения по поводу данной проблемы.

Планирую начать свое повествование с определения системы ипотечного кредитования, постараюсь изложить сущность данного понятия и определить законодательную базу ипотеки в России, чему и посвящаю первую главу.


Глава №1: Понятие и происхождение ипотечного кредитования

    1. ^ Понятие системы ипотечного кредитования.

Для того чтобы понять, в чем заключается сущность ипотечного кредита, мне кажется, нужно сначала обратиться к истокам происхождения данного понятия. Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство). Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka1 - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными2.

Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и т.д.). Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве3.

Что же касается России, то ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII-XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления. К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована4.

Если обратиться к словарю за определением ипотеки, то можно найти следующее: это разновидность залога недвижимого имущества, служащего обеспечением исполнения залогодателем основного обязательства перед залогодержателем; последний при этом приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом основного обязательства требовать удовлетворения за счет заложенного недвижимого имущества, собственником которого остается залогодатель5. По сути ипотека не является самостоятельной экономической категорией. Она служит материальным обеспечением кредита и опосредует движение ссуженной стоимости в процессе кредитования. Вообще понятие ипотеки нельзя рассматривать изолированно от других сопутствующих понятий. Следует связывать ипотеку в систему, как совокупность взаимодействующих элементов и взаимосвязанных отношений, обеспечивающих осуществление кредитования под залог недвижимости. В странах, с развитым ипотечным кредитованием функционирует сеть институтов, занимающихся этим бизнесом. Совокупность ипотечных учреждений можно охарактеризовать как систему ипотечных кредитных институтов. А структуру системы ипотечного кредитования можно представить как совокупность элементов:

  1. Система ипотечных кредитных институтов (банки и другие учреждения, осуществляющие кредитные операции);

  2. Инфраструктура (совокупность элементов, обеспечивающих деятельность системы ипотечных кредитов)6;

Результатом выполнения каждым элементом системы своих функций и взаимодействия между элементами системы является реализация системой ипотечного кредитования своей функции – осуществление эффективного ипотечного кредитования. Связующим звеном, в рамках которого происходит взаимодействие системы и субъектов экономической деятельности, является рынок ипотечных кредитов, который делится на первичный и вторичный. Первичный рынок включает предоставление кредита заемщику, а вторичный – продажу данного кредитного инструмента вторичному инвестору, что обеспечивает ликвидность ипотечных кредитных институтов и способствует формированию единой цены капитала. Cсоответственно, ипотечное кредитование можно определить как ссуду под залог недвижимого имущества (от английского аналога mortgage loan)7.

Современная система ипотечного кредитования на самом деле мало чем отличается от той системы, которая существовала в дореволюционной России, изменились и законодательно оформились более детальные условия. По своей сути ипотека – это тот же заклад имущества, поэтому ипотечный кредит зачастую сравнивают и отождествляют с ломбардным залогом, считая ипотеку одной из его разновидностей. Казалось бы, пришел в банк, взял кредит, купил квартиру и расплачивайся с банком за нее, причем кредит по сути получается гарантированный, т.е. гарантией возврата суммы кредита является приобретенное жилье. Но на самом деле, если бы все так было просто, тогда давно бы уже все обзавелись жильем и жили долго и счастливо. Описанная выше донельзя упрощенная система ипотеки в реальности представляет собой очень сложный механизм, вызывающий много проблем и споров.

Но процесс ипотечного кредитования обладает определенной спецификой, обусловленной особенностями предмета залога, что требует функционирования ряда специальных институтов. Осуществление банками эффективного ипотечного кредитования возможно лишь в рамках системы, т.о., логично было бы предположить, что понятие системы является более широким по отношению к системе ипотечных кредитных институтов.

Суть долгосрочного ипотечного жилищного кредитования сводится к созданию рыночной системы ипотечных кредитов гражданам на цели приобретения готового жилья как на первичном (вновь построенное жилье, продаваемое застройщиками), так и на вторичном (уже имеющееся в частной собственности жилье) рынках жилья. Жилье, по своей природе, является дорогостоящим товаром длительного пользования, поэтому его приобретение не может производиться за счет текущих доходов потребителей. Создание условий для размещения долгосрочных жилищных кредитов является привлекательной, поскольку позволяет существенно ускорить процесс приобретения жилья населением, вынужденным в настоящее время откладывать средства на приобретение жилья в полном объеме8.

Привлекательным является ипотечное кредитование покупки жилья и для всё увеличивающейся прослойки граждан-предпринимателей, поскольку позволяет не отвлекать из предпринимательского оборота денежные средства и получать по ним дополнительные прибыли в течение всего срока кредитования.

Чтобы представление об ипотечном кредите, пусть и пока в общем плане, сформировалось окончательно, необходимо определить объект и субъект рассматриваемой системы. Объект порождается субъектом, и представляет собой кредит на покупку жилья. Что же касается субъектов, то ниже я хочу привести их в виде схемы дефиниций, т.к. те или иные термины будут возникать далее в работе.

К основным субъектам классической ипотечной схемы относятся: ^ Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Кредитор (банк) - организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить. Ипотечное агентство - является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит: выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам, формирование первичных ипотечных активов, эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках. Обеспечением эмиссионных ипотечных ценных бумаг являются сформированные специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов9.

А также: инвесторы, риэлторы (профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк), оценочные компании, страховые компании, государственные регистраторы, нотариусы, юристы, паспортные службы.

Теперь хотелось бы перейти к краткой характеристики базы законодательных актов, на которых основана система ипотеки.



    1. ^ Законодательная база системы ипотечного кредитования.

В этом параграфе мне хотелось бы осветить основные нормативные документы, которые регулируют и регламентируют ипотеку в России. Хотя законодательная база требует совершенствования и в ней много белых пятен и спорных моментов, но об этом я планирую рассказать позднее.

Главными кодифицированными документами в нашей стране являются Гражданский и Налоговый кодексы, где рассматриваются отдельные, наиболее общие моменты. Если рассматривать уровень законодательных документов федерального и специального назначения, то главным законом, регулирующим механизм ипотеки является Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:
1) земельные участки;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество,
используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические
объекты.

Основным документом пакета стала принятая в декабре новая редакция Жилищного кодекса, вступившая в силу с 1 марта 2005 года. Данная редакция формулирует новую государственную жилищную политику, гарантируя, что государство берет на себя обязательство обеспечить социальным жильем граждан только с низким доходом – малоимущим, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Всем же остальным обеспечивается доступ на рынок жилья с целью его строительства, покупки или аренды, т.е. фактически базовая концепция нового закона заключается в том, что правительство не обязано предоставлять бесплатное жилье большей части населения и лишает большинство очередников права на получение бесплатного жилья. Теперь для российских граждан ипотека становится единственным способом и главным инструментом для приобретения жилья. Внесены поправки в Гражданский кодекс РФ, касающиеся прав членов семьи собственника жилого помещения.

С 1 января 2005 года переход права собственности на жилье является основанием для прекращения права проживания в квартире родственников и других людей, которые там были прописаны. Иными словами, если раньше для продажи квартиры требовалось согласие проживающих в ней членов семьи собственника, а при наличии несовершеннолетнего ребенка – еще органов опеки, то теперь при обращении взыскания права членов семьи прекращаются, и не требуется разрешения органов опеки для ипотеки помещения, в котором они проживают. Эти нововведения значительно упрощают процедуру купли-продажи недвижимости, снижают риски покупателя и банков, выдающих ипотечные кредиты. Однако вопрос гражданских прав членов семей и детей собственников может оказаться острым и привести к различным новым для рынка конфликтным ситуациям.

Согласно поправкам в законе «Об ипотеке», ст.10 отменяет обязательное нотариальное удостоверение, теперь договор об ипотеке подлежит только государственной регистрации. А это минус 1-1,5 % от суммы кредита.

В соответствии со ст. 64 закона «Об ипотеке» при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя, т.е. ипотека земли влечет ипотеку недвижимости, тогда как раньше это право залога не распространялось, а ст. 642 говорит, что ипотека в силу закона на здание влечет ипотеку на землю.

Если раньше в содержании закладной можно было изменить только предмет ипотеки и размер обеспечения, то теперь должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить любые условия закладной (ст. 10).

Страхование риска ответственности заемщика по ипотечному кредиту не разрешалось. Возможно, было только страхование риска кредитора. Сейчас, в соответствии со ст. 31, заемщик вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательство по возврату кредита. При этом страховая сумма не должна превышать 20 % стоимости заложенного имущества.

Положительные изменения были внесены в Налоговый кодекс. В соответствии с Постановлением Правительства от 26.02.1998 № 248 максимальный размер платы за государственную регистрацию составлял (для юридических лиц) 7500 рублей. В НК РФ введена новая глава, устанавливающая размеры государственной пошлины (для физических лиц) за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Установлены размеры госпошлины за регистрацию договора об ипотеке в размере 500 руб., за государственную регистрацию соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке – 100 руб. За государственную регистрацию ипотеке, возникшей в силу закона, а также за госрегистрацию соглашения об изменении содержания закладной госпошлина не уплачивается.

Не признаются объектом налогообложения по НДС операции по реализации земельных участков и долей в них, освобождаются от налогообложения операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.

В новом законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» предусматривается, что по договору о долевом инвестировании застройщик обязуется своими силами или с привлечением других лиц создать объект недвижимости и после получения разрешении на ввод его в эксплуатацию передать жилое помещение дольщику. Вводится обязательная государственная регистрация договора о долевом строительстве. Отдельно прописаны гарантии для дольщиков: если построенное жилье не соответствует условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора либо возмещения своих расходов на устранение недостатков. На все это законом отводится гарантийный срок, который устанавливается договоров и не может составлять менее пяти лет. Новый закон значительно повышает требования к застройщику. Теперь информация о нем, указываемая в договоре, должна содержать не только наименование и юридический адрес, но и сведения о величине его собственных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности.

Эти и другие принятые законы позволят снизить правовые риски при кредитовании и таким образом создадут предпосылки для либерализации требований и упрощения процедур заключения ипотечных сделок.


Глава №2: Система ипотечного кредитования в современной России

^ 2.1 Ипотечные модели, развивающиеся в России.

На самом деле понятие ипотека никакого прямого отношения к кредитованию в обычном понимании не имеет. Кредитование жилищного строительства с успехом может быть осуществлено и без ипотеки. Ипотека -это только средство обеспечения кредита и, на данном этапе развития правовых основ ипотеки в нашей стране, не самое лучшее.

В этой главе я расскажу об основных моделях ипотечного кредитования, которые на данный момент развиваются в России.

^ Одноуровневая модель. Эта система ипотечного кредитования представляет собой выдачу кредита на 3-10 лет в сумме до 70% от стоимости нового жилья под залог вновь приобретенного жилья. Оформив ипотеку жилого помещения, кредитор оформляет специализированную ценную бумагу - закладную, которая удостоверяет факт обременения квартиры и собственником которой является кредитор. Они же продают закладные на вторичном рынке или оформляют перезалог закладных, рефинансируя тем самым суммы, отвлеченные на ипотечный кредит. Обычно такого рода операциями занимаются специализированные ипотечные банки10.

^ Двухуровневая (американская). Данная модель является классической ипотечной схемой. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг). В случае, когда ипотечным кредитором выступает не специализированный ипотечный банк, а универсальный кредитор - банк, который кредитует еще и промышленность и торговлю и т.п., такому кредитору, как правило, составлять и продавать закладные не разрешается. Он может рефинансировать кредит путем продажи права требования по данному ипотечному кредиту специализированному агентству ипотечного жилищного кредитования. Оно в свою очередь, купив право требования по ипотечному кредиту и став так называемым "вторичным кредитором" может составить закладные, а уже под обеспечение этих закладных, выпустить облигационный заем с целью рефинансирования кредитных ресурсов. Серьезным препятствием для развития является отсутствие закона "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах", без которого невозможно путем рефинансирования привлекать в средства с фондового рынка11.

^ Модель ссудно-сберегательных касс (немецкая). Данная система развивается как альтернатива американской. Источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная12.

^ Долевое участие строительства жилья. Немецкая система не может работать в полную силу, поскольку в России, в отличие от Германии, специализированных кредитных организаций пока нет. Их заменяют организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство. По его окончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость квартиры в течение оговоренного периода. В силу несовершенства законодательства, очень часто возникает конфликт интересов между риэлторами, застройщиками и пайщиками. Причем пайщик ничем не защищен от недобросовестных застройщиков. И сам по себе факт слабой юридической защищенности дольщика (инвестора) в договоре долевого строительства заставляет задуматься над возможностью массового использования этого механизма финансирования жилищного строительства. Госстрой РФ считает, что это самая отсталая и изжившая себя форма финансирования строительства жилья13.

Количество ипотечных программ неуклонно растёт, сопровождаясь их постепенной переориентацией на рыночные условия кредитования и рефинансирование. Как выяснилось, в России не так много банков, предлагающие собственные наработки в области ипотечного кредитования. Самый большой объем кредитов у «Дельта-банка», далее «Сбербанк», «Банк Москвы», «Райффайзенбанк», «Собинбанк», «Инвестсбербанк». Недавно о выходе на ипотечный рынок объявили такие банки как "Национальный резервный банк", "Европейский трастовый банк", "Московский кредитный банк", "Внешторгбанк", "Газпромбанк" (см. Приложение: Таблица 2).

Поскольку региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов, к настоящему времени в России наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования. Большинство регионов ориентируются на собственные наработки, главным образом ориентированные на использовании бюджетных ресурсов. Этим тормозится процесс развития классического ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системе классического ипотечного кредитования. Наиболее популярные схемы, действующие в регионах:

  • аренда жилья с последующим выкупом;

  • создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку;

  • дотирование местными властями ипотечных агентств, тем самым значительно снижая процентную ставку, сдерживая возможности рефинансирования кредитов14;

Многие предприятия и раньше, и в настоящее время улучшают жилищные условия своих заслуженных работников путем ссудного финансирования строительства или покупки жилья работником. Как правило, это беспроцентные ссуды на 5-10 лет с ежемесячной выплатой части долга за квартиру. В силу спада производства в последнее десятилетие такую щедрость, как беспроцентные ссуды могли себе позволить только преуспевающие и стабильные предприятия.

До 1997 года беспроцентное ссудирование работников не влекло за собой проблем. С января 1997 года беспроцентные ссуды облагались подоходным налогом с материальной выгоды, образовавшейся в результате выдачи ссуд ниже 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Пришел 2001 год и вступил в действие новый Налоговый Кодекс. В нем прописано, что: «все лица, получившие когда-либо беспроцентные ссуды и не погасившие эти ссуды на момент вступления в силу Налогового Кодекса РФ попали под обложение налогом на доходы с материальной выгоды, полученной в сумме разницы между ставки рефинансирования ЦБ РФ на дату получения ссуды (сейчас 18,75% годовых, а вот в 1993 году 13,5%) и тем, под какую ставку получен кредит (в большинстве случаев 0%)». Да и ставка налога очень серьезная - 35% от суммы материальной выгоды. Вот и получается, что на основании НК РФ граждане, получившие в 1992-1993 годах ссуды, которые не успели их в течение 10 лет погасить сейчас вынуждены выплачивать огромный налог с материальной выгоды, полученной когда-то15.

Двухуровневая и одноуровневая система ипотечного кредитования на настоящем этапе развития банковской системы и правовых основ жилищных отношений имеет в России сейчас весьма ограниченное применение. Однако, неправильно говорить о том, что система слишком сложна и неработоспособна. Для стран с нормальным и стабильным уровнем доходов эти схемы весьма даже хороши. Они хороши, прежде всего, тем, что позволяют получить жилье тем категориям граждан, у которых пока нет ничего, кроме ума и хорошей работы. К ним могут относиться молодые семьи, которые обязаны кардинально улучшить демографическую ситуацию. Но пока уровень и стабильность доходов населения не позволяют не только расширять такую систему, но даже толком ее запустить, чтобы она стала более или менее массовой.

^ 2.2 Особенности организации ипотеки на современном этапе.

По мнению экономистов Богданова А. Н. и Михеева А. Б., ипотека в России входит в стадию бурного роста. Важно при этом отметить, что потребительское кредитование влияет на доходы производителей и розничной торговли даже больше, чем на доходы финансового сектора. По оценке Ernst&Young, уже в 2003-2005 годах развитие рынка ипотечного и потребительского кредитования добавит к росту ВВП примерно 0,3%. За минувший 2006 год ипотека прошла в России такую дистанцию, какую не могла преодолеть в течение нескольких предыдущих лет. И теперь ни стагнация рынка недвижимости, ни запредельно высокие цены на жилье, ни дефицит квартир не омрачают перспектив жилищного кредитования. Прогнозы профессионалов на ближайшее будущее ипотеки в России звучат более чем оптимистично. Популярность жилищного кредитования растет, и большинство банков рассчитывают в наступившем году нарастить объемы выданных кредитов не меньше, чем в предыдущем. А вот заметных качественных перемен по условиям кредитования, судя по всему, ждать не стоит: запас лояльности рынок исчерпал в горячем 2006-м. А в 2008 году процентный доход от ипотечного кредитования достигнет половины всех доходов в секторе розничного кредитования. Иными словами, нас ожидает ипотечный бум16. Но говорить о том, чтобы ипотечные кредиты имели бы такую же популярность среди населения, как потребительские, пока рано. Так в чем же проблема? Проблема в особенностях российской системы ипотеки.Существует достаточно большое количество сдерживающих факторов. Во-первых, нельзя не учитывать психологический момент. Процесс кредитования населения только недавно вступил на стадию развития, а все это время наш народ копил и откладывал на крупные покупки, поэтому когда ему предлагают связаться с банком, нельзя не брать во внимание фактор недоверия населения к банковскому сектору. Но даже те, кто не прочь бы взять кредит в банке на приобретение жилья, останавливается внутренним голосом, который ему подсказывает, что он идет в фактическое рабство к кредитору и ближайшие 10-15 лет будет работать на него. Поэтому люди предпочитают десятилетиями копить на квартиру, но не идти в кабалу к банку. В Москве и Петербурге этот психологический барьер в основном снят, но в регионах он все еще действует.

Во-вторых, можно выделить фактор высоких издержек оформления ипотеки. Прежде всего, нотариальная пошлина (1,5% от стоимости сделки), сбор государственной регистрации сделки, различные налоги, возникающие при продаже квартиры, в перспективе введение обязательного страхования недвижимого имущества и т.д. В целом, несовершенство законодательной базы, т.к. и права кредитора, и права заемщика должны быть четко прописаны. Только тогда инвесторы станут выходить на этот рынок. К этому я еще вернусь в следующем параграфе, т.к. в данном вопросе существует несколько моментов, которые можно трактовать по-разному.

В-третьих, высокая процентная ставка по кредиту. Хотя она постепенно снижается (в 2001 году в среднем по банкам, предлагающим ипотеку она была 22%, в 2004 – 15%, а в 2006 – 12%)17, она все равно остается слишком высокой, и в результате через 15 лет выплат по кредиту заемщик выплатит сумму, в тройном размере превышающую стоимость его квартиры на момент заключения договора ипотечного кредитования. В странах с развитой системой ипотечного кредитования данной проблемы не существует, т.к. кредиты на приобретение жилья, в частности в США, выдаются на 20-30 лет под 2-4% годовых18. Но, как утверждают российские банки, брать ипотечный кредит все равно выгодно, т.к. в частности, если рассматривать московский рынок недвижимости, то цены в нем растут в среднем на 20-30% в год. Соответственно, стоимость, купленной в кредит квартиры через 15 лет, при сохранении данной тенденции, увеличится в четыре раза.

В этом состоит особенность московского рынка жилья, о котором хотелось бы поговорить отдельно. Сегодня самое выгодное вложение средств – это покупка квартиры в Москве. Жилищный бум начался 1999-2000 гг., причем если раньше была проблема платежеспособного спроса и как следствие невысокий совокупный спрос в целом, то сегодня такой проблемы в Москве нет. Невероятное число растущих, как грибы после дождя, новостроек сокращают количество свободной земли, особенно в престижных районах, и как следствие, удорожание стоимости заветного квадратного метра. Вообще, Москва, по мнению западных риэлторов, уникальный город; по данным агентства Czek Kosinac (Чехия): в 2002 году трехкомнатная квартира в центре Праги стоила 45 тыс. долларов, в 2004 году она стоит 50 тыс. долларов. В Москве же цены по сравнению с 2001-2002 гг. выросли в два с половиной раза. В 2003 году рост цен на недвижимость составил 40%, по прогнозам на 200430%, в 2005 году рост цен на недвижимость составил от 20% до 30% - в зависимости от типа жилья и месторасположения19. Рост цен на жилье в Москве в четвертом квартале 2006 года по сравнению с четвертым кварталом 2005 года составил 46%22.Хотя многие экономисты говорят о перегреве рынка московского жилья и о предстоящем его кризисе, но в это с трудом верится. Нельзя исключать возможность кризиса, но, я думаю, не стоит рассматривать как его следствие – снижение цен на недвижимость.

Средняя цена квадратного метра в Москве сейчас составляет 3000-4000$, а в элитных районах (северо-запад, Рублевское шоссе, Остоженка, Плющиха, Арбат) цена доходит до 10000$ за метр и никто не говорит о недостаточном спросе, даже наоборот, о нехватке предложения, что вызывает еще больший рост цен. Насколько обоснованы данные цифры, сравнимые со стоимостью жилья в престижных районах Лондона? Никто не отрицает, что себестоимость квадратного метра составляет примерно 700$, откуда берутся остальные? По мнению риэлтеров, в Москве существует проблема высоких административных барьеров на получение земли под строительство. Значительная часть накрутки на себестоимость приходится на покупку разрешения у чиновников, затем плата коммунальщикам, инвесторам, налоги, сборы Мосгоримущества и незначительная часть прибыли подрядчика, ну и немалую роль играет престижность района20.

Банкиры в свою очередь оправдывают высокие проценты по кредиту: 10% инфляция + всего 3% прибыль банка = 13%. Вполне логично, но для абсолютного большинства населения России, пока недоступно из-за низких доходов. А у кого есть деньги, ипотекой не пользуются – получается замкнутый круг. Соответственно, чтобы снизить ставку по кредиту, нужно либо снизить инфляцию, либо повысить зарплаты. Вроде бы данные проблемы постепенно решаются (прогноз инфляции на 2006 году – 9%), в связи с этим возникает вопрос, стоит ли ожидать удешевления ипотечного кредита в этом году? Банкиры в один голос заявляют, что не они – главный камень преткновения в сдерживании темпов роста ипотеки в России, и что они только за снижения процентов по кредиту и возведение ипотеки в ранг общедоступной. Некоторые банки специально создают собственные риэлторские компании и участвуют в строительстве жилья на ранних стадиях, что делает дешевле стоимость жилья для клиента, т.к. цена на квартиру растет с каждым построенным этажом.

С другой стороны, политику банков можно понять. Ипотечные кредиты, не смотря на высокую ценность залога, по-прежнему остаются кредитами с высоким риском. Существует проблема принудительного исполнения обеспеченных ипотекой обязательств, а именно сложность выселения недобросовестного заемщика. Гражданский кодекс и принятый закон о выселении такой категории граждан предусматривает процедуру, но судебные прецеденты практически отсутствуют. Поэтому банки стараются обезопасить себя высокими тарифами, хотя на самом деле по статистике за пять лет только 2%21, получивших ипотечный кредит, не в состоянии его погасить (для сравнения в США более 10% выданных кредитов не погашаются, а заемщики признаются банкротами22). В этом вопросе есть еще одна сторона: в соответствии с российским законодательством, касающегося ипотечного кредитования, кредитор не имеет право выселять заемщика из его квартиры в случае невозможности погашения им кредита, если у заемщика имеются несовершеннолетние дети. Т.е. фактически заемщик, родив ребенка, может не расплачиваться за кредит, на который была куплена квартира, в которой он живет. Но и у этой проблемы нашлось решение – многие банки в своих ипотечных программах, изучая платежеспособность клиента, ставят условие, что у клиента на момент погашения задолженности по кредиту не будет детей. Т.е. в реальности получается, что в течение 15-20 лет человек должен работать на банк, не устраивая свою личную жизнь, что является грубым нарушением прав человека и Конституции РФ в частности. Причем, что еще более поразительно, многие заемщики идут на такие условия, чтобы получить кредит на покупку жилья.

Кроме всего выше перечисленного, существует проблема сложности получения ипотечного кредита. Банки стараются всячески себя обезопасить, привлекая к этому и бюрократическую машину по выдачи всевозможных справок. В Приложении я привожу список необходимых документов для предоставления в банк на получение ипотечного кредита. Все это значительно утяжеляет условия кредитования и сильно изматывает в процессе сбора необходимых бумажек, в результате не многие доходят до заветного конца.

Хочется еще раз вернуться к фактору низких доходов населения. В процессе написания работы я имел возможность ознакомиться с несколькими программами ипотечного кредитования, в частности: программа «Банка Москвы», «Delta bank», «Собинбанка», и во всех трех обязательным пунктом договора является ежемесячный доход не ниже 1300$, что на сегодняшний день доступно (по разным оценкам) для 5-7%23 населения России, а в основном люди, имеющие доход 1300$ и выше, не имеют потребности в улучшении жилищных условий и, естественно, не горят желанием обращаться за ипотечным кредитом в связи с отсутствием надобности.

Но, как оказывается, для категории людей с высокими доходами и желающих приобрести квартиру в кредит, существует еще одна проблема – проблема «черных зарплат». Ни для кого не секрет, что в большинстве коммерческих структур в России зарплата платится по двойной бухгалтерии, а для получения кредита необходимы справки об официальных доходах, в результате сложно банку доказать, что ты получаешь 2000$ в месяц, когда в трудовом договоре написана значительно меньшая сумма. Особо хотел бы выделить высокие значения единого социального налога. 90% клиентов банковвладельцы или топ-менеджеры среднего и малого бизнеса, и они не заинтересованы показывать истинную зарплату24, так как ЕСН очень высок (35,6%).

Это системное ограничение ипотеки, которое непременно должно быть устранено, неоднократно высказывались предложения об уменьшении данного налога. Некоторые клиенты выходят из такого положения путем открытия пополняемого счета в банке. Ведь по условиям ипотеки банк-кредитор оценивает чистый доход клиента, а если возникает ситуация с неофициальной зарплатой, то учитывает в качестве дохода депозиты в банках, дивиденды по ценным бумагам, страховые выплаты (кстати, очень распространенный способ оптимизации налогообложения), доходы от сдачи в аренду имеющегося имущества.

В заключении хочу отметить еще один сдерживающий фактор – отсутствие информации у населения по данному виду кредитования. В частности, по данным статистического агентства Ramir monitoring на вопрос что такое ипотека: 21% имеют представление, 36% опрошенных слышали, но знают мало и 43% ничего не знают25.

Результаты общего социологического опроса по России на предмет владения информацией опрашиваемых об ипотеке26.


2
1% - имеют представление

37% - слышали, но знают мало

42% - ничего не знают


По данным все того же агентства Ramir monitoring: в России в 2003 г. было совершено 2,7% сделок по ипотеке от общего числа кредитных операций, в 2004 – 3% , в 2005 – 4 %, в 2006 – 6%27 (график1 в Приложении).

Судя по всему выше сказанному, говорить о доступности ипотеки сегодня пока очень рано. Рост, безусловно наблюдается, но как показывает практика, существует большое количество сдерживающих факторов развития ипотечного кредитования в России, и их преодоление – важная задача на ближайшее время.


Д
инамика количества совершенных сделок в России по ипотеке в общей структуре операций с недвижимостью9.


  1   2   3

Скачать, 283.8kb.
Поиск по сайту:

Добавить текст на свой сайт


База данных защищена авторским правом ©ДуГендокс 2000-2014
При копировании материала укажите ссылку
наши контакты
DoGendocs.ru
Рейтинг@Mail.ru
Разработка сайта — Веб студия Адаманов